淺析商業地產預算編制

發布日期:2016年09月01日     閱讀人數:2331人

商業地產隨著國內經濟發展、人民生活水平提高和消費習慣的與時俱進,得到了蓬勃發展。要經營好商業地產,必須做好合理客觀的業務計劃和年度預算編制,通過健全規范的預算管理,產生穩定的現金流,獲得好的經濟效益,并能夠最終實現公司發展的戰略目標。

預算是從經營計劃、基礎管理入手,通過資金、業務和信息等要素的綜合應用,提升經營管理水平,實現效益最大化。預算編制必須是全員參與,經歷一個從上到下、再從下到上一個或幾個流程反復權衡最終審定的過程。而要完成這個過程,要求各相關部門進行專業調研制定準確的業務計劃,財務部門的綜合協調作用也至關重要,同時還要求財務人員學習物業管理知識和商業管理知識,才能對各部門的業務預測進行科學分析,做好成本控制工作。商業地產的預算編制包括經營預算和財務預算:

一、經營運算

     1、  收入

     (1)月/年度租金收入,須分攤到各個樓層

     (2)月/年度多種經營收入,廣告位、精神堡壘等出租須落實到數量及時間上

    2、  稅金

  根據收入預測測算稅金及附加,同時進行稅務籌劃

3、成本

1)房屋折舊

2)提報月/年度工程物資、零部件采購計劃

3)水電氣、保安保潔、物業管理、工程改造、維保等費用

4、銷售費用

1)月/年度企劃費用

2)月/年度營銷活動費用

5、管理費用

1)工資、獎金及福利費用

2)通訊、差旅、業務活動等日常費用

3)月/年度采購計劃

6、財務費用

1)利息收支

2)刷卡手續費

3)審計、保險等費用

二、財務預算

1、現金流量表

現金預算是綜合體預算管理中的重點,包括經營活動、投資活動和籌資活動的現金收支,要在執行中結合實際調整,并根據現金流預算特點,建立現金流風險預警體系,保持經營的可持續性。

2、利潤表

利潤就像企業的血液一樣,企業各項預算的編制最終都要落實到利潤二字上來,利潤表編制的基礎就是以上所述的經營預算。

3、資產負債表

以計劃期開始日的資產負債表為基礎,結合計劃期間各項業務預算、現金預算和預算利潤表進行編制,用來測試整個預算方案的編制數據是否連續、完整、系統。

經營預算和財務預算分別從業務角度和財務角度確定了商業地產公司年度的預算目標,再以年度預算匯總表和附表的形式,將上述預算目標予以數字化,即完成了預算編制工作。由于預算編制是建立在一系列假設及經驗判斷基礎上的,雖然在編制過程中,對商業地產內外部的不確定因素作了盡可能周詳的考慮,但是很難做出全面正確的估計,所以在推行預算過程中如果出現非人為原因的較大差異時,應對預算作適當修正,以提高預算的合理性、客觀性和正確性,發揮預算在經營管理中的作用。

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