營改增后不動產租賃需要注意的幾個問題

發布日期:2016年12月01日     閱讀人數:2036人

 

        2016324日,財政部、國家稅務總局聯合發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號文)(以下簡稱通知),正式確認了房地產業適用的增值稅稅率和政策。不動產經營租賃是目前許多商業地產的核心業務之一,通知所附《營業稅改征增值稅試點實施辦法》明確了租賃境內不動產屬于在境內銷售服務、無形資產或者不動產,應列入征稅范圍。2016331日,國家稅務總局公布了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》(以下簡稱暫行辦法),對不動產取得時間、納稅人類別、不動產地點、如何預繳稅款、如何申報納稅等做了進一步細化明確。至此,不動產經營租賃將全面開啟營改增新篇章。

下面,我們先來看看不動產經營租賃適用營業稅和增值稅的簡要比較:

對于不動產經營租賃,通知還明確了過渡期適用的計稅政策,具體為:

——  一般納稅人出租其2016430日前取得的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

——  一般納稅人出租其201651日后取得的不動產,適用一般計稅方法計稅。

其中,暫定辦法對于取得不動產進行了明確的定義,包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。實踐中,不動產權人可能將商業地產出租給商業管理公司或資產管理公司,再由商業管理公司或資產管理公司統一經營管理,按照暫定辦法的定義,商業管理公司或資產管理公司從不動產權人處承租的不動產,亦應屬于取得的范疇。

那么,營改增后不動產經營租賃需要注意哪些問題呢?以長虹國際廣場為例:

1、簽訂租賃合同時,必須明確合同價款是否含稅,注明稅率以及發票類型。

2、租賃合同中通常會約定一定期限的免租期,根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四(一)條:單位或者個體工商戶向其他單位或者個人提供無償服務視同銷售。因此,免租期存在被認定為視同銷售的風險。故在租賃合同中重新明確為裝修免租期

3、租賃合同中包含了物業管理服務內容,承租方不再與商管/物管公司另行簽署物業管理合同,對于物業管理費的支付,通常有兩種做法:一是承租方向出租方支付物業管理費,由出租方開具發票;二是在租賃合同中明確由出租方指定的商管/物管公司收取物業管理費,由商管/物管公司向承租方開具發票。對于第一種模式,承租方既出租物業又提供物業管理服務,應從主業適用稅率,按經營租賃服務11%繳納增值稅,增加了稅務成本。相較而言,第二種模式更利于出租方的稅務籌劃,但因商管/物管公司與承租方無直接合同關系,商管/物管公司向承租方開具增值稅專用發票存在一定稅務風險。

4、在經營過程中,針對統一舉辦的推廣活動向商戶收取的推廣費用,應納入增值稅征稅范圍,按經營租賃服務繳納增值稅。

 

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